Flet Prof. Dr. Enriko Ceko: SHQIPËRIA, BANORË PA BANESA DHE BANESA PA BANORË

-Në Shqipëri ndërtohet pa plan, pa vizion, pa standarte duke rrafshuar kujtesën historike

Paradoksi i tregut shqiptar të strehimit tejkalon çdo parashikim, 356 mijë banesa nuk përdoren

– Mbi një milion banesa në vend, por rreth një e treta rezultojnë të pabanuara, pasi pastrohen para

– Kemi 726,325 banesa të banuara kundrejt

755,531 familjeve pra, kemi rreth 0.96 banesa të banuara për familje

Intervistoi: Albert Z. ZHOLI

Mbi një milion banesa në vend, por rreth një e treta rezultojnë të pabanuara. Në të njëjtën kohë ndërtohen mijëra banesa të reja, ndërsa familje të tëra, të rinj dhe të reja, profesionistë dhe specialistë të rinj në fusha të ndryshme, më aftësi, njohuri dhe kompetenca të mjaftueshme në fushën e tyre të studimeve dhe në vendin e tyre të punës ku janë punësuar, nuk arrijnë të përballojnë çmimet e tregut.

Flitet se më tek ne ka shumë se një milionë banesa, por 356 mijë banesa nuk përdoren?

Në Shqipëri ka më shumë se një milionë banesa, por rreth 356.000 prej tyre nuk banohen. Sipas të dhënave të Censusit 2023 të INSTAT, Shqipëria kishte 1,082,529 banesa të zakonshme, prej tyre, 726,325 ishin banesa të banuara dhe 356,204 ishin banesa të pabanuara. Numri i banesave të pabanuara përbën rreth 33% të numrit total të banesave.

Pra një në tre banesa rezulton e pabanuar. Kjo nuk do të thotë se Shqipëria ka 356 mijë apartamente bosh, që janë thjesht të gatshme për t’u shitur apo dhënë me qira. Në këtë kategori përfshihen edhe banesa të dyta, shtëpi pushimi, banesa të emigrantëve, banesa në zona rurale që përdoren rrallë, banesa të vjetra apo prona të bllokuara nga çështje pronësie, trashëgimie ose dokumentacioni.

Pra  del në përfundimin se Shqipëria ka banesa pa banorë dhe  banorë pa banesa?

Shqipëria duket se përbën një rast unikal në botë. Në Shqipëri kemi dhjetëra mijëra banesa të pabanuara dhe dhjetëra mijëra qytetarë që nuk kanë banesë. Ky është një paradoks padyshim dhe në këtë kontekst ky paradoks duket se ndërthuret edhe me emigracionin, plakjen e popullsisë, numrin në ulje të familjeve, numrin në ulje të lindjeve, numrin në ulje të martesave, të ardhurat e ulëta dhe tërësisht të pamjaftueshme për të patur një banesë dinjitoze, etj. Nëse e përfshijmë këtu edhe problematikën e migrimit brenda vendit, atëherë, ndërsa në segmentin Tiranë – Durrës dhe në disa qytete bregdetare kemi kërkesë të lartë për banesa, që sjell çmime të larta për sipërfaqe ndërtimi dhe çmime të larta të qirave, për shkak të përqendrimit urban, në zona të tjera të vendit ka abandonim total të territorit dhe të banesave, që janë ndërtuar më parë atje dhe që nuk ka asnjë shans që në këto zona të abandonuara të ketë ndërtime të reja. Duket se problem nuk është thjesht dhe vetëm se sa banesa ka Shqipëria. Problemi është se ka banesa pa banorë dhe banorë pa banesa dhe ky problem mund të ndahet në tre çështje: Ku janë këto banesa? Sa kushtojnë këto banesa dhe qiraja për to?  Kush mund t’i përballojë ato?

Sipas statistikave në Shqipëri ka 454 banesa për 1.000 banorë?

Sipas të dhënave zyrtare të Censusit 2023 të INSTAT, Shqipëria në atë kohë kishte rreth 2.384 milionë banorë rezidentë dhe mbi 1.08 milionë banesa. Nga këto shifra, nëse pjesëtojmë numrin e banesave me numrin e popullsisë del një raport bruto 454 banesa për 1,000 banorë (454/1.000), ose rreth 2 banesa për pesë banorë.

Por çfarë tregon kjo? Kjo shifër nuk tregon nëse (1) banesa ndodhet aty ku ka kërkesë, nëse (2) është e banueshme apo nëse (3) një familje mund ta përballojë financiarisht. Kjo shifër thjesht tregon sa të pasur jemi dhe sa të paaftë jemi të përfitojmë nga kjo pasuri. Edhe raporti banesa të banuara për familje tregon një realitet tjetër, edhe më të pashpirt. Kemi 726,325 banesa të banuara kundrejt

755,531 familjeve (ky është numri i familjeve sipas Censusit 2023 të INSTAT). Pra, kemi rreth 0.96 banesa të banuara për familje. Ndoshta shifra më e lartë në Evropë, ndërkohë që ankohemi se nuk kemi politika strehimi dhe nuk kemi banesa, përshirë këtu edhe dëshirën e shqiptarëve për të patur një pronë dhe këtu m fjalën pronë shumica prej nesh nënkuptojnë shtëpinë.

Pra ndërtojmë, por përsëri strehimi mbetet problem?

Shqipëria ka koeficientin më të lartë të ndërtimit në Evropë. Ky koeficient është 2.4 krahasuar me pjesën tjetër të Evropës. Dhe edhe pse më këtë koeficient shumë të lartë, Shqipëria ende vazhdon të ndërtojë. Në përiudhën 2020–2023 janë dhënë 5,379 leje ndërtimi për ndërtesa të reja. Rreth 76.7% e tyre ishin për ndërtesa banimi. Vetëm në vitin 2025 janë dhënë në total 1,158 leje për ndërtesa të reja, që përbëjnë rreth 1.3 milionë m² sipërfaqe e ndërtesave të reja dhe nga këto janë dhënë 890 leje për ndërtesa banimi, sipërfaqja e të cilave është 844,791 m² sipërfaqe. Në tremujorin e parë të vitit 2026 janë miratuan edhe 322 leje të reja ndërtimi, që përbën një shifër rreth 25% më shumë se në tremujorin e parë të vitit 2025.

Pra pyetja që ngrihet nuk është “Sa po ndërtojmë”?, por “Për kë po ndërtojmë”?

Paradoksi komplikohet edhe për faktin se një treg mund të ketë ofertë të madhe fizike, por njëkohësisht ka edhe një mungesë të përballueshmërisë së kësaj oferte. Në Shqipëri, mund të ekzistojnë fizikisht në treg me mijëra apartamente, por kjo nuk do të thotë se këto apartamente janë lehtësisht të aksesueshëm për qindra e mijëra familje shqiptare me të ardhura modeste dhe të mesme. Në Shqipëri, oferta e banesave është krejt e ndryshme nga përballueshmëria e ofertës.

Rreth 74 mijë banesa më shumë, por çfarë ndodh me familjet?

Nëse i referohemi periudhës 2011 – 2023 për të cilën ka edhe të dhëna zyrtare, del se në vitin 2011 në Shqipëri kishte 1,008,243 banesa dhe në vitin 2023 kishte 1,082,529 banesa, pra 74,286 banesa më shumë, ose rreth 6200 banesa më shumë çdo vit.

Ndërkohë numri i familjeve në vititn 2011 ka qenë 722,262 dhe në vitin 2023 ka qenë 755,950. Pra janë shtuar për 12 vite 33,688 familje, ose rreth 2800 familje të reja çdo vit.

Nëse shikojmë numrin e familjeve që jetojnë me qera apo me ndonjë lloj tjetër marrëveshjeje banimi del se në vitin 2011 kishim 70,630 familje dhe në vitin 2023 kishim 132,563 familje.

Këtu paradoksi ndërlikohet edhe më shumë, sepse ka një rritej me rreth 50% të numrit të familjeve që jetojnë me qera apo me ndonjë tip tjetër marrëveshjeje për banim [(132,563 – 70,630) / 132.563] = 47%.  Pikërisht në këtë moment paradoksi “Banesa pa banorë dhe banorë pa banesa” shpërbëhet në katër çështje lehtësisht të identikueshme:  Më shumë banesa. Më shumë familje në tregun e qirasë.

•         Më shumë ndërtim. Dhe përsëri vështirësi për të përballuar strehimin.

Sa metra katrorë për banesë ka familja shqiptare?

Nëse e shikojmë probematikën e paradoksit shqiptar të strehimiy, duket se problemi nuk është vetëm numri i banesave, por edhe sipërfaqja dhe numri i personave që jetojnë në to. Përsëri, po duke ju referuar të dhënave zyrtare, nga totali i banesave të banuara, 127,552 prej tyre janë nën 40 m²,  341,983 prej tyre janë deri në 69 m² dhe 172,398 prej tyre janë 77–99 m². dhe më tej, nëse bëhet fjalë për strehim normal, pra jo për banesë luksoze dhe tepër komode, një banesë me sipërfaqe 60–70 m² mund të jetë e përshtatshme për një çift, por mund të jetë e pamjaftueshme për një familje me katër apo pesë persona. Pra pyetja që shtrojmë nuk është vetem “Sa banesa kemi”?, por “Sa metra katrorë të vlefshëm ka çdo person për strehim në Shqipëri dhe sa njerëz jetojnë në çdo banesë”?

Dhe është krejt normale që të shtrojmë pyetjen: “Nëse Shqipëria ka kaq shumë banesa, pse ka ende kaq shumë familje që nuk përballojnë dot strehimin”?

Programi i Ri i Qeverisë Rama: 7 mijë apartamente deri në vitin 2027?

Ditët e fundit Kryeministri Rama njoftoi publikun për një Program të Ri të qeverisë sipas të cilit parashikohet një paketë e re për strehimin, ku përfshihen  7,000 apartamente, 2,000 apartamente me kredi me interes zero, 3,000 apartamente me kredi të butë, me interes fiks 3%, subvencionim të qirasë për 3,000 apartamente. Për kreditë me interes zero Qeveria synon segmentin e profesionistëve të rinj dhe çiftet e reja që mund të tentojnë të blejnë apartamente deri në 60 mijë euro, ndërsa skema e kreditimit me interes 3% synon familjet e reja me një ose më shumë fëmijë, që ndoshta kërkojnë banesa me sipërfaqe edhe më të madhe. Një tjetër komponent i politikës së re është edhe ideja e blloqeve të banesave sipas modelit: 30% banesa sociale, 40% banesa të përballueshme, 30% tregu i lirë. Pra kemi të bëjmë me një projekt apo model që nëse rezulton i suksesshëm synohet të krijohet një përzierje e banesave sociale, të përballueshme dhe atyre të tregut, por në lidhje me këtë komplikim 30/40/30 mund të ngremë disa pyetje, për të cilat edhe publiku kërkon përgjigje. Këto pyetje janë: Kur fillon projekti? Ku do të ndërtohet? Sa do të kushtojë? Sa kohë do të zgjasë? Sa do të financojë Buxheti i Shtetit?

Sa është realisht nevoja për strehim social?

Në fakt shifra 7.000 apartamente është një shifër e madhe. Ndërkaq duhet të kemi parasysh se kërkesat dhe nevojat për strehim janë një gjendje dinamike dhe kjo sepse çdo vit krijohen familje të reja që hyjnë në tregun e strehimit, ndërsa çmimet, qiratë dhe kostoja e jetesës ndikojnë në aftësinë e tyre për të përballuar banesën. Në rastin aktual ky ndikim është negative sepse çmimet e banesave dhe çmimet e qerave për to janë në rritje të pandalshme. A është ngopur tregu? A do frenohen çmimet e banesave? A do frenohen çmimet e qerave për banesa? A do ulen çmimet? A jemi përballë një flluske në sektorin e ndërtimit?

Këto dhe pyetje të tjera janë shqetësim për secilin prej nesh në një mënyrë apo në një tjetër, por dhënia e përgjigjeve për këto pyetje është një diçka e vështirë, pavarësisht dëshirës për të dhënë përgjigje të sakta.

Tirana zona ku presioni përqendrohet

Sipas të dhënave zyrtare, në qarkun e Tiranës kemi:

247,466 familje, 186,870 — në banesë në pronësi, 39,572 — qiramarrëse, 21,024 — me marrëveshje të tjera banimi. Sa i përket sipërfaqes në Tiranë kemi: 103,000 familje me apartament me sipërfaqe 40–69 m². 70,000 familje me apartament me sipërfaqe 70–99 m²

26,000 familje me apartament me sipërfaqe mbi 99 m². Pra, në fakt, Tirana nuk ka thjesht problem numrin e banesave apo numrin në rritej galopante të banorëve dhe të familjeve. Tirana ka problem numrin në rritej galopante të stokut të apartamenteve që nuk përdoren, kombinuar me papërballueshmërinë e tyre për familjet që jetojnë dhe punojnë në kë kryeqytet. Tashmë çmimi mesatar për metër katror në Tiranë është rreth 2.000 euro, kur përpara rreth 6 – 7 vitesh ishte vetëm rreth 900 euro.

Ku duhet të shkojë politika e strehimit?

Në tërësi përfshirë edhe kryeqytetin dhe qytetet e tjera ku kërkesa për apartamente për blerje dhe për qira është në rritej, nga pyetja “Sa apartamente do të ndërtojmë?” duhet të orientohemi te pyetjet “Sa familje do të strehojmë”? “Ku do i strehojmë këto familje?”

Pra del se politika e strehimit duhet të lidhë (1) banesat sociale me (2) qeratë, me (3) kreditë, me (4) të ardhurat, me (5) punësimin, me (6) token dhe çështjet e pronësisë mbi të, me (7) planifikimin urban, me (8) zhvillimin demografik, etj.

Për këto është e nevojshme të kemi: Regjistër kombëtar të unifikuar të nevojave për strehim

•  Përcaktimin e përparësive për familjet më të cenueshme. Transparencë në përzgjedhjen e përfituesve. Procedura ankimimi të qarta dhe të zbatueshme për ata që nuk kanë fituar nga projekti qeveritar dhe që dëshërojnë të ankohen. Lidhje më të fortë me politikat e punësimit dhe të ardhurave. Dhe në lidhje me sa më lart program qeveritar duhet të japë përgjigje për pyetjet: Ku ndodhen familjet që kanë nevojë për strehim? Sa është realisht nevoja për banesa sociale dhe të përballueshme? Cilat familje do të përfitojnë dhe sipas çfarë kriteresh? Sa para do të vendosen realisht në dispozicion? A mund të përdoret një pjesë e stokut ekzistues për të plotësuar nevojat e strehimit?

Sa më lart del se Shqipëria nuk ka thjesht problem me mungesën e banesave. Në Shqipëri problematika më e madh që lidhje me këtë çështje është:  Shpërndarjen e banesave. Papërballueshmëria. Boshatisja e disa zonave të vendit. Përqendrimi i kërkesës për strehim në qytetet e mëdha. Pra, në lidhje me Projektin e Ri qeveritar të 7.000 apartamenteve, pyetja nuk është vetëm nëse do të ofrohen këto apartamente që propozohen dhe premtohen, por, nëse këto apartamente do të ndërtohen dhe do jenë në dispozicion atje ku nevojiten, për njerëzit që kanë nevojë dhe me një kosto që ata mund ta përballojnë.